Comprendere il diritto d'uso della risorsa

Il diritto d'uso è un concetto diventato centrale nella contabilità dei leasing in seguito all'introduzione di ASC 842 e IFRS 16. Questi standard hanno cambiato radicalmente il modo in cui i locatari riportano i contratti di locazione nei loro rendiconti finanziari, portando la maggior parte degli obblighi di locazione in bilancio. Per contabili, revisori e analisti finanziari, comprendere come funzionano le risorse soggette a diritto d'uso è ora un requisito fondamentale.

Cos'è una risorsa con diritto d'uso?

Un'attività relativa al diritto d'uso (ROU) rappresenta il diritto del locatario di utilizzare un'attività sottostante per la durata del contratto di locazione. È iscritto in bilancio insieme alla corrispondente passività per leasing. L'attività ROU riflette il beneficio economico che il locatario trarrà dall'utilizzo dell'immobile, dell'attrezzatura o di altro bene locato durante il periodo contrattuale.

Prima dell'entrata in vigore dei principi attuali, la maggior parte dei leasing operativi veniva indicata solo nelle note a piè di pagina dei bilanci. Il locatario ha registrato le spese per l'affitto ma ha mantenuto l'attività e la passività fuori bilancio. Questo trattamento ha oscurato la reale portata degli impegni finanziari di un'azienda. I nuovi principi hanno corretto questa situazione imponendo la rilevazione in bilancio di quasi tutti i contratti di locazione con durata superiore ai dodici mesi.

Come viene calcolato

La misurazione iniziale di un asset ROU comprende diversi componenti. Il punto di partenza è la misurazione iniziale della passività del leasing, che equivale al valore attuale dei futuri pagamenti del leasing scontati al tasso appropriato. A ciò, il locatario aggiunge eventuali canoni di locazione effettuati prima o alla data di inizio, i costi diretti iniziali sostenuti e una stima dei costi per smantellare o ripristinare l'attività sottostante, se applicabile. Gli incentivi di locazione ricevuti dal locatore vengono sottratti.

Il tasso di sconto utilizzato è tipicamente il tasso implicito nel contratto di locazione. Quando tale tasso non è facilmente determinabile, il locatario utilizza il proprio tasso debitore incrementale, ovvero il tasso che il locatario pagherebbe per prendere in prestito fondi su base collateralizzata con una durata simile.

Misurazione successiva

Dopo la rilevazione iniziale, l'attività ROU è ammortizzata nel periodo più breve tra la durata del contratto di locazione o la vita utile del bene sottostante. Per i leasing operativi di cui a ASC 842, il costo totale del leasing è rilevato a quote costanti, con la differenza tra le spese a quote costanti e gli interessi sulla passività del leasing che adeguano il saldo patrimoniale del ROU a ogni periodo.

Per i leasing finanziari, l'attività ROU è ammortizzata separatamente dagli interessi passivi sulla passività del leasing. Ciò si traduce in un modello di spesa anticipata, simile al trattamento delle attività acquistate finanziate con debito.

Si applica anche il test di perdita di valore. Se gli indicatori suggeriscono che l'attività ROU potrebbe non essere recuperabile, il locatario deve valutare ed eventualmente svalutare il valore contabile dell'attività.

Impatto sul Bilancio

L'introduzione delle risorse ROU influisce su molteplici parametri finanziari. Il totale delle attività aumenta, il che può ridurre il rendimento delle attività. Le passività totali aumentano a causa della passività del leasing, influenzando i rapporti di leva finanziaria. Per i leasing operativi la spesa appare come un'unica voce. Per i leasing finanziari si distingue in ammortamenti e interessi passivi.

Cambia anche la classificazione dei flussi di cassa. I pagamenti per leasing operativo sono riportati nei flussi di cassa operativi alla voce ASC 842, mentre la quota capitale dei pagamenti per leasing finanziario figura nelle attività di finanziamento. Questa distinzione è importante per gli analisti che si concentrano sul flusso di cassa operativo come misura della salute aziendale.

Sfide pratiche

L'implementazione della contabilità delle risorse ROU richiede dati di locazione completi. Le organizzazioni devono identificare tutti i contratti di locazione, estrarre i termini chiave, determinare tassi di sconto adeguati e costruire sistemi per monitorare e rimisurare i saldi nel tempo. Le aziende con portafogli di locazione ampi e decentralizzati spesso ritengono che questo processo dispendioso in termini di risorse.

Le modifiche, i rinnovi e le risoluzioni anticipate del contratto di locazione richiedono la rimisurazione sia del bene ROU che della passività del contratto di locazione. Ogni modifica richiede calcoli aggiornati e piani di ammortamento potenzialmente rivisti.

Perché è importante

L’attività consistente nel diritto d’uso non è solo una registrazione contabile. Riflette una vera risorsa economica e un reale obbligo finanziario. Comprendere come le risorse ROU vengono misurate, rendicontate e verificate garantisce che i rendiconti finanziari rappresentino fedelmente gli impegni assunti da un'azienda e le risorse che controlla.